On parle beaucoup actuellement du «viager» ou du « viager » (ou prêt) hypothécaire. Dans cet article, nous vous évoquerons le viager Mais, pourquoi en parler du viager dans la situation actuelle ?
Viager « Libre » ou «occupé »
La vente en viager est une vraie vente : la propriété des liens changent de main et, s’agissant d’immobilier, le passage devant un notaire est nécessaire. Pour réaliser en toute sérénité ce type de transaction, il est important que vos projets correspondent à vos besoins et ce, tant pour le vendeur« crédirentier» que pour le vendeur «débirentier ».
Tout en perdant la propriété de ce bien, le vendeur peut convenir avec son acheteur de conserver l’usage de son bien, le viager est alors dit occupé mais, la valeur du bien est réduite. Lorsque le viager est vendu libre, le vendeur peut disposer du bien, le vendre ou le louer, mais reste débiteur de la rente viagère.
« Bouquet » et « rente viagère »
La valeur du bien ayant été évaluée, celle-ci est scindée en deux parties. L’une est versée immédiatement, le « bouquet » et le solde est converti en euros en une rente indexée le plus souvent sur l’indice des prix de l’INSEE. Le barème fixant la rend est en principe libre, mais le plus souvent il est fait utilisation de barème fixé par la caisse nationale de prévoyance, des compagnies d’assurances, les notaires…
Une fois fixée, la rente sera versée, normalement jusqu’au décès du crédirentier, ou du dernier des crédirentiers, si le viager est conclu sur plusieurs têtes.
Avantage pour le vendeur, crédirentier.
Il s’agira souvent d’obtenir un complément de retraite, marrante. Il peut également s’agir de disposer d’un capital, le « bouquet », pour acheter une voiture, faire une donation à des enfants…
Le vendeur d’un viager occupé continuera de vivre dans son cadre habituel, sans changer son quotidien.
La vente en viager lui permettra de diminuer ses dépenses : moins de charges de copropriété, finies les dépenses pour gros travaux, terminé le paiement de la taxe foncière «exception faite des ordures ménagères qui resteront à la charge de l’occupant».
Autre avantage également, une fraction de la rente est exonérée fiscalement d’un pourcentage variant avec l’âge du crédirentier, au moment de la vente.
Avantages pour l’acquéreur, débirentier.
Si on analyse lucidement les choses, achetez en viager peut-être une formule très intéressante car cela permet aux acquéreurs de constituer un patrimoine immobilier à des conditions financières favorables.
En effet, si les biens proposés à la vente en viager trouvent souvent preneurs, ils le sont généralement à des prix inférieurs aux conditions constatés sur le marché de l’immobilier classique. C’est un moyen de pouvoir acquérir un bien immobilier sans le concours d’une banque, de devenir immédiatement propriétaire pour un prix relativement modeste.
Avant d’acheter un viager, il convient toutefois d’être conscient de ce que l’espérance de vie moyenne qui a été prise en compte pour calculer la rente ne correspond pas à ce que sera la réalité du, ou des, crédirentiers. L’opération donc, selon les cas, être une bonne affaire ou son contraire.
Pourquoi en parler aujourd’hui ?
Le montant des retraites s’amenuise et l’avenir des retraites obligatoires en répartition n’est pas assuré. Dans ce contexte, le viager peut apparaître comme un prétexte pour ne pas donner aux retraites obligatoires qui restent, quoi qu’on en dise la meilleure garantie des jeunes générations, les moyens de la pérennité financière.
A lire l’article sur le prêt viager hypothécaire
Article paru dans le Courrier des retraités du mois de mars 2014
Lien vers le site : http://www.retraites-ufr.com
