Le prêt viager hypothécaire pour compléter sa retraite

Pour compenser l’érosion des retraites obligatoires, certains préconisent de recourir au prêt viager hypothécaire introduit en France à la fin de 2006. Elle ne doit pas être confondue avec la vente en viager et présente des caractéristiques qu’il est nécessaire d’examiner avant de s’engager.

À la différence de la vente en viager qui entraîne le transfert définitif de la propriété, le prêt viager hypothécaire (PVH)  est un simple prêt consenti par une banque en contrepartie de la prise d’une hypothèque sur un bien immobilier. Le propriétaire conserve la jouissance de son bien qu’il peut occuper ou louer et il lui appartient de l’entretenir et d’acquitter charges et des impôts.

Le montant du prêt est une fraction de la valeur du logement, croissante avec l’âge du propriétaire au moment où l’opération est conclue. Le montant du prêt peut être versée immédiatement ou être fractionné, mais il n’y a pas d’indexation. Compte tenu de la présence de l’hypothèque, le contrat de prêt doit être conclu devant notaire.

Le bénéficiaire du PVH n’a aucun remboursement à verser, mais concernant le montant du prêt, ni les intérêts dans la banque tient un enregistrement. Le prêt est viager, c’est en principe au décès du bénéficiaire que les comptes sont apurés et que l’hypothèque est levée. Si le montant du prêt avec les intérêts accumulés est inférieur à la valeur du bien, la banque se rembourse et le solde entre dans la succession. Dans le cas contraire, les héritiers ne doivent rien et c’est la banque qui assume le risque.

Le montant du prêt dépend de la valeur du bien et de l’âge à date de laquelle l’opération a lieu.

À 65 ans le prêt et de 18 % de la valeur du bien, 53 % à 75 ans… lorsque le bien est peu important, ce qui est souvent le cas des retraités modestes, le complément de revenu le sera aussi. En revanche, le PVIH peut-être utile pour une dépense ponctuelle telle que faire une donation à ses enfants, acheter une nouvelle voiture …

Ce système ne rencontre pas le succès escompté par ses initiateurs et les motifs sont de deux ordres :

• Tout d’abord les frais sont élevés ; il faut faire évaluer le bien et le passage chez le notaire n’est pas gratuit ; de plus, les intérêts comptés par la banque sont élevés en sorte qu’au moment du dénouement, le solde revenant aux héritiers risque d’être faible, voire nul.
• Le second motif de réticences se rencontre dans les pays, la France en particulier, où le souci de transmettre un héritage est très fort. Beaucoup de candidats renoncent ainsi à solliciter à un PVH pour éviter, en fait, de déshériter leurs descendants.

Comme toute opération financière, celle-ci doit être soigneusement étudiée et on ne saurait trop conseiller de consulter un  notaire avant de la conclure. La disponibilité immédiate d’une somme d’argent, dans certains cas, être une bonne solution, mais l’octroi d’un prêt n’est pas une opération philanthropique et il faut bien étudier l’équilibre entre les avantages et inconvénients.